Yeni kriz yolda: Barınma

Ekonomim muharriri Vahap Munyar, “iş dünyasında diyalog” köşesinde ‘barınma krizi’ni anlattı.

İşte o yazı:

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanlığını 3 Kasım 2023’te Mehmet Kalyoncu’dan devralan Neşecan Alımlı, GYODER Genel Müdürü Kürşat Serkan Hakan’la birlikte bize piyasanın durumunu anlatırken evvel başlığı attı:

Bu başlığın altını doldurmak için banka kredili konut satış datalarına işaret etti. Dramatik durumu anlatmak hedefiyle 2013 yılına döndü:

– 2013 yılında konut kredisi faiz oranı ortalama yüzde 1’in altında idi. Toplam 1 milyon 150 bine ulaşan satışın yüzde 39.8’i banka kredisi ile satılmıştı.

Banka kredisi kullanım oranının 2023’te yüzde 14.5’e indiğinin altını çizdi:

– Bu yılın birinci yarısında konut alımında banka kredisi kullanım oranı yüzde 9’a kadar indi. 545 bin adetlik satışın yalnızca 51 bininde banka kredisi kullanıldı. Haziran 2024’te aylık kredili satışın yüzde 49.4 azaldığını, 6 bin 813 konutun banka kredisiyle satıldığını kaydetti:

– Artık banka kredili konut satışları yok denecek kadar az.

Türkiye’de yıllık yeni konut muhtaçlığının 800 bin dolayında olduğunu bildirdi:

– Son 2-3 yıldır yeni konut üretimi 400-500 bin aralığına indi.

Konut satışlarının yılın birinci yarısında yüzde 3.7 gerilediğini aktardı:

– Bu yılın birinci 6 ayında 545 bin 74 konut satıldı. Haziran 2024’te yüzde 5.2 azalışla 79 bin 313 adet satış oldu.

Yabancıların “bekle, gör” konumunda olduklarını vurguladı:

– Yabancılara yapılan konut satışları 2023’te bir evvelki yıla nazaran yüzde 48.1 azalarak 35 bin 005 oldu. Geçen yıl toplam konut satışları içinde yabancılara yönelik olanların hissesi yüzde 2.9’a geriledi. Bu oran an itibariyle yüzde 2’nin de altına indi.

Yabancılara konut satışıyla ilgili bu yılın bilgilerini paylaştı:

– Yabancılara konut satışları bu yılın birinci yarısında bir evvelki yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 45.7 azalarak 9 bin 21’e geriledi.

Aile üyesinde yahut kendisinde konut bulunanların yeni konut için kredi kullanım oranının yüzde 25’lere kadar düşürüldüğünü anımsattı:

– Bu kesim kiralık konut üretimine takviye oluyordu. Burada tekrar bir gözden geçirme yararlı olabilir.

İlk konutunu alacaklara verilen dayanağın altını çizdi:

– Birinci konutunu alacaklar için planlanan ancak bekleyen yüzde 1.2 oranlı ve 180 ay vadeli kampanyanın da kesime olumlu tesiri olacaktır.

Daralan talebin yönelimine dikkat çekti:

– Mevcut kurallarda artık konutta talep büsbütün gerçek lokasyonda, yanlışsız mühendislikle yapılmış projelere yöneliyor ve daha seçici davranıyor. Bu, bir manada bölümü disipline ediyor. Arzda ve talepte yaşanan sıkışmayı, ekonomik güzelleşmeler biraz rahatlatabilir.

Sıkıntılı sürece karşın hususa bir de fırsat penceresinden baktı:

– Gayrimenkulde nakdin kuvvetli olduğu bir devirdeyiz. Nakitle dönen bir pazar olduğundan pazarlık hisseleri da çok yükseldi. Bu pazarlık baskısı bilhassa yüksek segmentteki konutlarda fiyatları aşağı indiriyor.

Bu noktada konut fiyatlarının seyrini tahlil etti:

– Konut satış fiyatları nominal olarak geçen seneye ve evvelki seneye nazaran artmaya devam ediyor. Fakat, gerçek olarak fiyat artışının en düşük düzeyinde olduğumuzu söyleyebiliriz.

Konut fiyatlarının Nisan 2024 itibariyle bir yılda yüzde 54 arttığının altını çizdi:

– Lakin, konut fiyatları mevcut enflasyondan arındırıldığında yıllık fiyat değişiminin yüzde 9 azaldığı görülüyor. GYODER Başkanı Neşecan Çekici’nin ortaya koyduğu datalar, piyasadaki badireyi, sancıyı gözler önüne seriyor…

Yaşanan meşakkat “barınma krizi”ne dönüşürse sonu düzgün olmaz değil mi?

Öz kaynakları 572 milyar lira, iktisatta çarpan tesiri yaratıyor

Gyoder Yönetim Kurulu Lideri Neşecan Cazibeli, GYO’larla ilgili bilgileri paylaştı:

-Halka açık, kapalı payların piyasa kıymeti 440 milyar lira.

-GYO’ların özkaynakları 572 milyar lira. Toplam borçlar 187 milyar lira. Yani, borçluluk oranı çok yeterli. Borsada süreç gören şirketlerin borçluluğu genelde özkaynağın 3-4 katı.

-GYO’lar iktisatta çarpan tesiri yaratıyor. Burada kazandığının büyük kısmını yeni gayrimenkul yatırımlarına yani tekrar ekosistemine dahil ediyor.

-8 milyon borsa yatırımcısının 4 milyonunun GYO’larda yatırımı var. Temettü dağıtım mecburiliği onları mutlu edecektir. Şu noktanın altını çizdi:

– GYO’ların, GYF’lerin ve öteki menkulleştirme enstrümanlarının finansa erişimin çok zorlaştığı böylesi bir periyotta desteklenmesi, teşvik edilmesi yerinde olacaktır.

Ardından ekledi:

– Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), yeni düzenlemesiyle artık gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin yahut oburlarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açılmış oldu. GYF’ler, gayrimenkul bölümünün tekrar canlanması için kıymetli rol oynayacak.

GYF bilgilerini de ortaya koydu:

– GYF pazar büyüklüğü bu yılın birinci çeyreğinde 82.7 milyar lira oldu. İhraç devri devam eden ve birinci defa yatırım almış olanlar dahil toplam 142 GYF var. Bu yıl 200’ü aşabilir.

5 MİLYON HANEDE ‘SOLO’ YAŞANIYOR

Gyoder Yönetim Kurulu Lideri Neşecan Cazip, yapı müsaade istatistikleri üzerinden şu dataları paylaştı:

-2022’de 699 bin daire için üretim müsaadesi alınmışken 2023’te bu sayı 855 bin oldu.

-Türkiye’de her yıl 575 bini aşan evlilik, 200 bin dolayında boşanma oluyor.

-100 bini aşkın gurbetçinin ve yabancıların mesken talebi var.

-Ev sahipliği oranı da yüzde 57 seviyesinde bulunuyor.

-2008’de 4 olan ortalama hane halkı sayısı 3’e düştü ve gerileme devam ediyor.

-Dolayısıyla en az 1 milyon üretim olmalı ki organik talep karşılanabilsin.

Bu noktada şöyle bir tarif ve bilgi üzerinde durdu:

-Türkiye’de 5 milyon hanede “solo yaşam” var. Yani, boşananlar, öğrenciler, yaşlılar başta olmak üzere bulundukları hanede tek başına yaşayanlar artıyor.

İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ 2015’TEN BERİ 14 KAT ARTTI

Gyoder Yönetim Kurulu Lideri Neşecan Cazibeli, inşaat maliyet endeksinin ayrıntılarına işaret etti:

-Mayıs 2024’te inşaat maliyet endeksi bir evvelki aya nazaran yüzde 1.11, evvelki yılın tıpkı ayına nazaran yüzde 72.78 arttı.

-Malzeme endeksi bir evvelki aya nazaran yüzde 1.25, bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 58.75 arttı.

-İşçilik endeksi bir evvelki aya nazaran yüzde 0.84, bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 108.93 yükseldi.

-Nisan 2024 itibariyle toplam inşaat maliyetleri yıllıkta yüzde 72.8 arttı.

-2015’te 100 olan inşaat maliyet endeksi Mart 2024 itibariyle 1400 oldu. Yani, 14 kat artış yaşandı.

Şu noktanın altını çizdi:

– Lakin artış suratında önemli bir yavaşlama var fakat personellik maliyetlerinde artış devam edecek üzere görünüyor.

‘Temettü zorunluluğu’nu biz de istedik ancak taban kurumlar vergisi hesapta yoktu

Gyoder Başkanı Neşecan Çekici, vergide gerçekleşen son düzenlemelerin dalı ilgilendiren kısmı üzerinde durdu:

-Dünya uygulamalarına paralel olarak Kurumlar Vergisi istisnasının uygulanabilmesi için kelam konusu iştirak ve fonlara kâr hissesi dağıtım mecburiliği getiriliyor. Yurtiçi taban kurumlar vergisi yükümlülüğü GYO ve GYF’ler için kelam konusu olacak.

İstisna tarafını biraz daha açtı:

– Kelam konusu paydaşlık ve fonlar taşınmazdan elde ettikleri çıkarlarının yüzde 50’sini (hesap periyoduna ait Kurumlar Vergisi beyannamesinin verilme tarihini izleyen 2. ay sonuna kadar) dağıtırsa Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanmaya devam edecekler.

Ardından ekledi:

– GYO ve GYF’ler kelam konusu kâr dağıtımını sağlamazlarsa yüzde 30 oranında Kurumlar Vergisi ödeyecekler.

Dünyadaki uygulamalara işaret etti:

– Dünya uygulamalarında hiçbir ülkede bu manada direkt vergi yok. Bu noktada taşınmaz karlarını sıraladı:

-Alım-satım yararları, kira gelirleri, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, işletme gelirleri üzere direk taşınmazlardan elde edilen gelirler.

Şu noktanın altını çizdi:

– Bunlar dışındaki karların dağıtılma koşulu bulunmuyor.

Yeni mevzuatın kesime tesirini irdeledi:

– Yeni durumda GYO’ların yeni yatırımlar için ayırabilecekleri kaynak azalacak. Bu da daldaki ekosistemi olumsuz etkileyebilir.

GYO sayısına dikkat çekti:

– Türkiye’de 48 olan GYO sayısının bu yılın sonunda 60’a yaklaşması, 3 yıl içinde ise 100’e ulaşması öngörülüyordu.

GYO’ların vergi gelirlerine katkısı üzerinde durdu:

– GYP’ların KDV, Emlak Vergisi, tapu harçları, stopajlar yoluyla sisteme önemli bir katkısı var. Ayrıyeten, kontrol, hesap verebilirlik, kayıt içi olunması çok kıymetli.

patronlardunyasi.com